一份工业项目用地上的房地产买卖协议被最高院裁定无法继续履行

2009年1月，山东金岩科技开发有限公司（以下简称“金岩公司”）与买方吕某军签订了一份房地产买卖协议，约定将金岩公司工业项目配套综合楼及其所占用的相应土地同时转让给吕某军。后因协议不符合规划法、土地管理法等的法律法规规定，被政府职能部门告知，无法完成过户手续。2010年6月为了尽力履行合同，金岩公司经与吕某军协商，将金岩公司分立出金都公司（股东、法人完全相同）。该综合楼分立至金都公司后，其所占用的土地仍不能依法办理分立分割登记手续，合同依然无法完全履行。为此，吕某军提起诉讼，要求山东金岩公司、济南金都公司履行合同约定，办理案涉综合楼及其相应土地的过户登记手续，买卖双方随即形成长达十余年的民事司法纠纷。2017年山东省高院做出双方所签订的房地产买卖协议因不符合相关法律法规规定无法继续履行的终审判决。

2018年吕某军向最高法院申请再审程序，最高院在同年6月28日作出裁定：案涉综合楼及附属用地不具备单独分割过户的法定条件，吕某军要求金岩公司、金都公司办理案涉综合楼及附属用地的过户手续已无现实可能，双方签订的房地产买卖协议及补充协议事实上已经无法继续履行。

一份职能部门给案涉个人出具的复函能否成为重审判案的唯一证据

2023年3月，综合楼的购买者吕某军依济南不动产登记中心出具的济登业务函（2021）060号《关于吕某军咨询函的复函》（以下简称“060复函”），向济南高新区法院提起诉讼，请求判令金都公司将综合楼过户到吕某军名下。

济南市高新区法院就案涉房地产买卖过户的相关问题向济南市自规局发出了调查函，济南市自规局于2023年7月23日给予复函（以下简称723复函）。但在案件审理过程中，高新区法院并没有采用本法院向济南市自规局所做的调查公函，也没有引用任何相应的法律法规作为审理依据，而是采用了济南市不动产登记中心给案涉当事人吕某军个人出具的060复函，作为唯一的司法证据，即完全推翻了山东省高院和最高法院的依法生效判决和裁定。于2023年9月1日，做出（2023）鲁0191民初1621号判决，其中表述：“不动产登记中心出具的060复函证明案涉房产可以过户，房屋问题可先行处理，土地问题暂不处理。根据060复函案涉房屋可以登记至吕某军名下，吕某军前后诉的诉讼请求不同，本案属于新的案件应当实体处理。吕某军的起诉并非重复诉讼。判决金都公司协助吕某军将综合楼的不动产所有权转移登记至吕某军名下”。《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款、《民法典》第三百五十七条明确载明，在房地产买卖登记时房屋等建筑物的所有权与其所占用范围内的建设用地使用权一并处分、一并登记，以保持权利和主体一致。由此可见，房屋问题可先行处理，土地问题暂不处理的分散登记方式不符合上述法律法规规定。另外，土地问题暂不处理，也不符合双方合同约定的基本法律事实。其次，房产问题先行处理，土地问题暂不处理，必将把审理了13年之久的民事司法纠纷进一步推入案结永远事不了的状态。有如此明确的法律规定，有该法院向济南市自规局的调查公函，更有山东省高院、最高法院的依法权威判决，济南市高新区法院在审理过程中均未考虑和引用，而是只拿060所谓复函并做了进一步演绎后进行了司法审理判决，如此种种，是否符合正常的司法逻辑？案结永远事不了的判决结果是否超出基本的司法底线？用只办理房产这种即被先诉涵盖而又明显违反法律规定的诉讼请求，作为该法院审委会重新认定新的案件，进行实体审理，其审理结论是否能够做到公平公正，可想而知，不言而喻。

综合楼的购买者吕某军是否涉嫌重复起诉

   根据高新区法院出具（2023）鲁0191民初1621号判决文书内容：吕某军诉讼请求，一判令金都公司将房产证济高033711号综合楼过户到吕某军名下，二判令金岩公司和金都公司承担过户费用。已审结被驳回的前案当中，（2011）济民一初字第3号民事判决书，吕某军请求，一判令山东金岩公司、济南金都服务有限公司履行房地产买卖协议的约定，将综合楼房产及土地（济房产证高字第011745号综合楼及济南高新国用（2005）第0100039号相应土地）过户过证，先房产后土地，并承担过户费用。（2016）鲁01民再96号民事判决书，吕某军请求1.判令被告金岩公司将综合楼（济房高字第011745号）办理不动产转让登记，过户给吕某军并承担费用。

（2023）鲁0191民初1621号案件与前诉案件当事人完全相同，基础法律事实基于同一份房地产买卖协议，标的物没变（济房高字第011745号与济房高033711号为同一座办公楼），且前诉诉求已涵盖后诉诉求，其后诉提法既不符合法律规定也不符合法律事实。

    根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。

  综合楼购买者吕某军的此次上诉是否涉嫌重复诉讼，济南市高新区法院是否涉嫌一案两审？另外，案涉综合办公楼是规划部门为金岩公司工业项目规划的配套设施，用来共同满足工业项目的生产需求，是工业项目不可分割的有机组成部分，这是规划部门在审查工业项目规划时，土地总体利用的最基本也是最重要指标和要求。在2017年济南市规划局给济南市中院复函中明确表明：“该配套综合楼是工业项目不可分割的一部分，其用地属工业用地，不独立划分用地类别，不具备独立分割条件”。2022年山东省自然资源厅给金岩公司的网上回复称：“工业用地上的项目，有其特殊性，其项目内各类厂房、办公楼、生产车间等设施共同满足生产功能，分割后会影响其原有使用功能，是否能予分割转让应由当地规划、建设、环保、人防等主管部门提出意见。对符合分割要求的，在办理分割手续后予以登记。”因此该综合楼无论以何种方式分离出去，必将改变原有的规划用途，在不经过法定程序修改原规划条件的情况下，无论政府部门还是司法机关，是否可以任意为之？这还要看山东省济南市中级人民法院如何审理认定。